전세집 계약시 주의사항, 체크사항 모든것

1. 사랑방신문 ,사랑방신문 인터넷에서 물건 조회

물건 많이 거래하는 부동산/공인중개사를 통해 집 알아보기

- 부동산 간판에 등록번호와 대표자이름 있는지 확인

– 부동산 사무실에 걸어 놓은 자격증 등 확인

▶ 중개 사무소 등록증 원본

▶ 중개보수 , 실비의 요율 및 한도액표

▶ 개업 공인 중개사 및 소속 공인 중개사의

▶공인 중개사 자격증 원본

▶ 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류 (보증보험증서,공제증서,공탁증서)

※ 중개 사무소나 직원 등록여부를 확인할수 있는 방법

▶ 국가공간정보포털 국토교통부에서 운영하고 있다. http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679

열람공간 > 부동산중개업조회

 

▶ 한국공인중개사협회 http://www.kar.or.kr/ 정보마당 > 개업공인중개사 검색

2. 맘에 드는 집 있으면 등기부 등본 확인( 인터넷등기소)

- 근저당권,가압류, 가등기건물인지, 가처분 설정 되어 있는지 확인

- 선순위근저당 설정이 됐는지 확인

- 근저당이 잡혀 있을 때 해당건물이 경매로 집행될 경우 자신의 전세금에는 위험이 없는지 확인

(전세금+융자가 매매가의 몇%인지 확인해야함)

- 집주인이 주택담보 대출을 받았다면 세입자는 전세금 회수 어려울 수도 있으므로 주의

(부채 비율이 집값의 70%이상 넘어간다면 특히 위험)

- 소유자가 법인회사면 피하는게 좋음

2-1. 대출 한도와 대출 가능한지 은행에서 알아보기

 

★ 전세 대출 경우 집주인, 즉 임대인의 동의 없이 불가함 그러니 전세자금 대출 가능 여부 확인

 

※다가구주택일 경우

- 근저당설정액+ 선순위 세입자 보증금 총액+ 본인 보증금 (건물 매매 시세보다 많으면 위험한 계약)

- 선순위 보증금은 집주인의 동의를 얻어 주민센터에서 확인

- 모두 합친 금액이 건물 시세의 70~80%를 넘는 집은 가능하면 피하는 것이 좋음

3. 집을 꼼꼼하게 확인

- 누수,결로(밖과 안의 온도차로 습기차는 현상), 곰팡이, 수압, 보일러 괜찮은지 확인해야 함

- 문제가 있다면 집주인으로부터 수리 혹은 해결할 수 있는지 확답 받고 나서 계약

4. 가계약금 보내기 전 등기부등본과 신분증 주민번호 일치한지 확인 후 임대인 계좌로 계좌이체

 

◆ 주민등록증 진위 전화확인- (ARS) 1382

◆ 인터넷으로 신분증 확인

◇ 주민등록증 확인 - 전자정부민원 24시 (http://www.minwon.go.kr)
◇ 운전면허증 확인 - 도로교통공단 (http://www.koroad.or.kr )

4-1. 1일 1회 이체한도 체크

5. 계약서 작성 전 등기부 등본 확인

- 소유자 인적사항과 계약 당사자가 동일한지 반드시 확인

6. 임대차계약시 임대인이 아닌 대리인이 계약하는 경우 대리인 신분증, 소유주와의 관계, 임대인 인감이 찍힌 위임장, 집주인 인감증명서(인감증명서 도장과 위임장 도장 확인) 꼭 확인

7. 특약사항 기재

- 현재 등기사항전부증명서에 설정된( 은행 원) 근저당권은 전금시 말소한다.

- 계약 후 근저당 설정시 임차인은 계약 무효 할 수 있으며 , 임대인은 임차인에게 계약금의 두배를

배상한다.

- 전세자금대출 받는데 임대인은 동의하기로 한다.

- 현시설물 하자 부분은 임대인이 수리해주기로 한다.

- 애완동물 길러도 된다

- 상방협의하에 잔금,이사일정 조정을 할 수 있다.

- 기타사항은 주택임대차보호법 및 부동산 관례에 준한다.

8. 잔금 지급 후 전입신고 + 확정일자 –주민센터에가서 신고

9. 입주 전에 집 상태 확인

훼손된 부분 , 문제점 등에 대한 증거(사진,동영상)를 확보하고 임대인에게 서면으로 확실이 보내 계약이 끝나고 집 비워줄 때 다툼이 생기지 않도록 대처

10. 계약기간이 끝났을 때 전세금을 완벽히 받아내려면 서울보증보험이나 주택도시보증공사 등의 보증기관에 보험가입

( 계약기간의 반이 지나기 전에 미리 가입/ 임대인 허락없이 가입 가능)

※전세기간 끝난 뒤 임차인 구하지 못해 전세보증금 반환 받지 못하는 경우

임차권등기명령신청(임대인 허락 없이 가능)

※계약 연장시

ㅁ 등기부 등본 확인- 계약서 작성 – 확정일자 다시 받기

ㅁ 기존계약서를 절대 폐기하면 안됨

ㅁ 기존계약서 고쳐 쓰는 방식의 재계약은 피하는 것이 좋고 부득이한 경우라면 기존 내용과 변경된 내용을 모두 확인할 수 있도록 고치고 집주인,세입자 모두의 도장을 찍어야 함

※제계약 여부 논의 없이 자동으로 연장됐을 경우

ㅁ 세입자는 연장기간을 채우지 않아도 계약 해지 통보할 수 있다. 다만 그 효력이 통지한 날을 기준으로 3개월 후에 발생하므로 보증금도 그때 받을 수 있음을 알아야한다.

ㅁ 세입자가 임대인에게 갱신을 거절하겠다는 의사를 통지할 수 있는 최소 기한은 2개월 전